Kúpa bytu na Slovensku sa stáva luxus: Podrobná analýza trhu s bytmi v Košiciach za rok 2024 a predikcia na rok 2025
Slovensko si v posledných rokoch zarába na nový smutný rekord – bývanie, ktoré kedysi bývalo dostupné širokej verejnosti, sa postupne stáva luxusom. Tento trend je obzvlášť zreteľný v Košiciach, druhom najväčšom meste Slovenska. Kúpa bytu v Košiciach sa stáva nielen snom, ale pre väčšinu domácností často nedosiahnuteľnou métou. Ako sme sa dopracovali k tejto situácii, čo ju spôsobilo a čo možno očakávať v najbližších rokoch?
Kde sa to všetko začalo?
Ekonomické a demografické zmeny na Slovensku za posledných 20 rokov viedli k výrazným presunom na realitnom trhu. Rýchly rast cien nehnuteľností, najmä vo väčších mestách, ako sú Bratislava a Košice, je odrazom viacerých faktorov, vrátane globalizácie, rastu ekonomiky, ale aj nedostatočného tempa výstavby nových bytov.
Košice, ako dôležité kultúrne a technologické centrum na východnom Slovensku, sa tešia rastúcej popularite medzi mladými profesionálmi i rodinami. Mesto ponúka kvalitné pracovné príležitosti, bohatú občiansku vybavenosť a čoraz atraktívnejší životný štýl. No práve tieto aspekty zároveň spôsobujú, že dopyt výrazne prevyšuje ponuku, a ceny nehnuteľností stúpajú do astronomických výšok.
Dáta, ktoré vás prekvapia
Nové dáta za rok 2024 ukazujú, že priemerná cena za meter štvorcový nového bytu v Košiciach sa vyšplhala na neuveriteľnú sumu 3 200 EUR. Pre porovnanie, len pred piatimi rokmi to bolo približne 2 100 EUR/m². Priemerné ceny za trojizbový byt v novostavbe dosahujú sumy okolo 250 000 EUR, pričom v prémiových lokalitách, ako je centrum mesta alebo prestížna mestská časť Západ, sa ceny šplhajú aj k 300 000 EUR.
Aj staršie byty zaznamenávajú výrazný nárast ceny. Dvojizbový byt v panelovej výstavbe na sídlisku Terasa, ktorý bol ešte pred piatimi rokmi dostupný za približne 110 000 EUR, sa v roku 2024 predáva za 145 000 až 160 000 EUR, v závislosti od technického stavu a lokality.
Prečo je kúpa bytu taká drahá?
1. Nedostatočná výstavba nových bytov
Výstavba novostavieb v Košiciach nedrží tempo s rastúcim dopytom. Podľa analytikov by bolo potrebné ročne postaviť najmenej 2 000 až 2 500 nových bytov, aby trh dokázal uspokojiť potreby obyvateľstva. V roku 2024 sa však dokončilo iba 1 200 bytov. Tento nesúlad tlačí ceny nahor, pretože dopyt výrazne prevyšuje ponuku.
2. Narastajúce náklady na stavebné materiály
Pandémia COVID-19 a vojenský konflikt na Ukrajine spôsobili celosvetové zdraženie stavebných materiálov. Ceny ocele, betónu či dreva rýchlo stúpali, čo sa prejavilo aj na nákladoch developerov. Tie sú, pochopiteľne, prenesené na konečného kupujúceho.
3. Dane a legislatívne prekážky
Plánované zvýšenie DPH na 23 % v roku 2024 bolo ďalším dôvodom, prečo developeri začali bojovať o zachovanie ziskov, čo sa odzrkadlilo v cenách bytov. Legislatívne prekážky, ako sú zložité procesy schvaľovania stavebných povolení, sú ďalším faktorom, ktorý brzdí rýchlejšiu výstavbu.
4. Zvýšený dopyt po nehnuteľnostiach
Košice sú magnetom pre mladých profesionálov, zahraničných investorov a zamestnancov z radov IT sektora. Práve títo "noví obyvatelia" majú často vyššie finančné možnosti, čo vedie k ďalšiemu nárastu cien.
Príbehy zo života
Jana a Peter, mladý pár z Košíc, snívali o vlastnom bývaní už roky. Po piatich rokoch šetrenia mali našetrených 30 000 EUR, no nájdenie bytu, ktorý by im vyhovoval a zároveň bol v rámci ich rozpočtu, sa ukázalo byť takmer nemožné. Aj keď našli útulný dvojizbový byt v lokalite KVP za prijateľných 120 000 EUR, realita hypotéky s úrokom 4 % ich dostala späť na zem. Mesačné splátky im mali odčerpať takmer polovicu ich príjmu. Nakoniec sa rozhodli pre prenájom.
Predikcia vývoja cien bytov v Košiciach na rok 2025
Podľa najnovších analýz 2025 prinesie ďalší mierny nárast cien bytov v novostavbách – očakáva sa, že priemerná cena za meter štvorcový sa bude pohybovať medzi 3 300 až 3 500 EUR/m². Tento trend je podporený viacerými faktormi:
- Trvalý dopyt po bývaní zo strany mladých rodín a zahraničných zamestnancov.
- Očakávané zotavenie stavebného sektora, ktoré však stále nebude dostatočné na pokrytie dopytu.
- Zachovanie vysokých úrokových sadzieb hypotekárnych úverov, čo môže spôsobiť, že dostupnosť bývania zostane na nízkej úrovni.
Súčasná situácia na trhu: Novostavby v Košiciach
Prehľad trhu v roku 2024:
V roku 2024 bol segment novostavieb v Košiciach, špecificky v lokalite
Staré Mesto, podstatným motorom rastu v nehnuteľnostnom sektore. Ceny sa
štandardne pohybovali v rozmedzí 3 500 EUR až 4 200 EUR za m², v
závislosti od kvality bytového projektu, lokality a dostupnosti doplnkových
služieb, ako je parkovanie či upravená infraštruktúra.
Staré Mesto, ako srdce Košíc, ponúka vysoký komfort bývania, vrátane blízkosti kultúrnych pamiatok, reštaurácií, obchodov a vynikajúcej dopravnej dostupnosti. To však tlačí ceny do prémiových hladín. Luxusné byty s moderným vybavením a vysokými energetickými certifikátmi patria medzi najvyhľadávanejšie kategórie investorov.
Faktory ovplyvňujúce ceny nehnuteľností v roku 2024:
- Zvýšenie DPH na 23 %, plánované od začiatku roka 2025
- Prísnejšie podmienky na hypotekárny úver
- Rast cien stavebných materiálov a energií
- Nedostatok dostupných bytov v prémiových lokalitách
Porovnanie cien bytov v Starom Meste a ostatných častiach Košíc
Lokalita
Priemerná cena za m² (2024)
Trend rastu (2023-2024)
Staré Mesto
3 800 – 4 500 EUR
Terasa
2 900 – 3 600 EUR
Sídlisko Ťahanovce
2 000 – 2 700 EUR
KVP
2 800 – 3 500 EUR
Ako možno vidieť, Staré Mesto zostáva dominantou s najvyššími cenami. Kupujúci sú ochotní platiť prémiu za výhody vrátane blízkosti historických budov, kvalitných služieb a atraktívneho mestského života.
Predikcia cien nehnuteľností v Starom Meste v roku 2025
Na základe trendov a dostupných dát sa očakáva, že ceny v Starom Meste porastú aj v roku 2025. Dôvodom je: 1. Plánované zvýšenie DPH na 23 %, ktoré zvýši vstupné náklady na výstavbu. 2. Pokračujúci dopyt po luxusných nehnuteľnostiach v premiových lokalitách. 3. Rastúci dopyt zo strany zahraničných nájomcov a investorov.
Predpokladaná cena za m² v roku 2025 (Staré Mesto):
- Minimálna cena: 4 000 EUR
- Maximálna cena: 4 800 EUR
Reakcie na rast cien: Ako ovplyvňuje trh s prenájmami
Nárast cien vlastníctva bytu vedie k preťaženiu trhu prenájmov. Cena prenájmu 2-izbového bytu v Starom Meste sa v roku 2024 pohybovala okolo 800 – 1 200 EUR mesačne. Predpokladá sa, že v roku 2025 sa ceny zvýšia o ďalších 5 – 8 %.
Prenájom tak zostáva atraktívnou možnosťou pre mladých profesionálov a zahraničných rezidentov, ktorí si nemôžu dovoliť vysoké vstupné náklady spojené s kúpou nehnuteľnosti.
Čo prináša budúcnosť?
Košice budú nepochybne aj naďalej jedným z najatraktívnejších miest na život na Slovensku. No ak sa situácia s bývaním nevyrieši, môže dôjsť k vážnym sociálnym problémom, keďže mladé rodiny a ľudia s priemernými príjmami nebudú mať možnosť vlastného bývania. Hoci je tento problém komplexný a neexistuje jednoduché riešenie, zmena legislatívy, podpora výstavby nových bytov a sprístupnenie financií pre mladé rodiny môžu byť prvými krokmi k zlepšeniu situácie.
Košice City Centre Rental Apartments si uvedomuje túto zložitú situáciu a svojim klientom ponúka možnosti kvalitného a moderného bývania za konkurencieschopné ceny. Ak hľadáte byt na prenájom alebo zvažujete investičnú príležitosť, navštívte Košice City Centre Rental Apartments a nájdite si vysnívané bývanie ešte dnes!