Na realitnom trhu v Košiciach pokračuje boj o prenájmy.

Na realitnom trhu pokračuje boj o prenájmy.

Rok 2023 sťažil hľadanie vlastného bývania nejednému záujemcovi. So stúpajúcimi úrokmi sa stala kúpa nehnuteľnosti takmer nedosiahnuteľnou métou pre drvivú väčšinu Slovákov.

Na druhej strane váh bola, naopak, rastúca cena nájmov. Majitelia bytov istým spôsobom okrem drahých hypoték profitovali aj z faktu, že trh disponoval malým objemom bytov na prenájom a spolu s rastúcimi cenami energií si mohli dovoliť mesačnú splátku zvýšiť.

Zatiaľ čo v roku 2022 bola mesačná cena nájmu nižšia oproti splátke hypotéky o deväť percent, v roku 2023 sa rozdiel prehĺbil na úroveň 32 percent. Nájom sa tak stal jediným východiskom a rady na voľné byty sa s prichádzajúcim záverom roka predlžujú čoraz viac. Odborníci z Realitnej únie Slovenskej republiky však dnes nepredpokladajú, že na trhu príde k prudkému zvyšovaniu cien.

Nárast bol dvojciferný

"Keď ľuďom banka neschváli hypotéku alebo si ju nemôžu dovoliť splácať, sú odkázaní na nájom. Obmedzený rozpočet, ktorý majú na bývanie, ich však brzdí aj tam. Takže hoci v budúcom roku môžu záujemcovia o nájom pribúdať, ceny sa do závratných výšok nedostanú. Aj naďalej budú v kurze kompletne zariadené byty v novostavbách, ktoré sa nachádzajú v zaujímavých lokalitách s dobrou okolitou infraštruktúrou a dopravnou dostupnosťou,

Spomedzi krajských miest sú podľa dát únie najdrahšie nájmy v Bratislave, Košiciach a Trnave. Porovnanie komplikujú regionálne rozdiely v zvyklostiach uvádzania cien. Medziročne sa nájmy ku koncu tretieho štvrťroka väčšinou zvyšovali, dvojciferný rast sme videli v Trnave, Košiciach a Prešove.

V prípade hlavného mesta sa približne 80 percent nájmov koncentruje v štyroch mestských častiach. Lídrom medzi nimi je Staré Mesto, ďalšie tri s ním susedia. Sú to Ružinov, Petržalka a Nové Mesto. V prenájmoch najčastejšie figurujú dvojizbové byty.

Nároky pre realitné kancelárie sa zvyšujú

Mohlo by sa zdať, že v aktuálnej dobe kritického nedostatku nehnuteľností je cesta za hľadaním nájomcu pomerne priamočiara. V prípade prenajímateľov však prax mnohých maklérov potvrdzuje, že veľká časť z nich od realitnej kancelárie očakáva aj ďalšie služby ako len vyhľadanie nájomcu a sprostredkovanie podpisu nájomnej zmluvy.

Košice city centre rental apartments ponúkajú desiatky rôznych doplnkových služieb, ktoré zvyšujú komfort nájomcovi, napríklad dozariadenie bytu podľa požiadaviek nájomcu, zabezpečenie revízie alebo opravu spotrebičov, zmenu alebo predĺženie nájomného vzťahu a mnohé iné.

Dobrý výber nájomcu ovplyvňuje kvalitu celého nájomného vzťahu. Žiaden prenajímateľ nemá záujem strácať čas riešením zbytočných problémov. Dobrou správou pre prenajímateľa však je, že mnohé hrozby nekorektného správania nájomcu sa dajú predvídať. 

Trend sa otočil, dvojizbáky už na nájmy nie sú najvyhľadávanejšie. Rolu hrá každých 50 eur.

• Realitné portály sa zaplnili novými ponukami bytov na prenájom.
• V Košiciach sa trend otočil z dvojizbových bytov na menšie jednotky.
• Záujemcov o obhliadky je niekoľko desiatok, v prípade mesačnej splátky sú však čoraz opatrnejší.
• Aj napriek aktuálne čoraz vyšším cenám si myslime, že nájmy ešte nedosiahli svoj strop.

Záujem o nájmy neutícha ani počas sviatočného obdobia. "Inzerát sme uverejnili tesne pred Vianocami, no aj napriek tomu sa ozvalo mnoho záujemcov. Medzi sviatkami neboli žiadne obhliadky, no počas prvého obhliadkového dňa prišli štyria a na najbližšie týždne máme naplánovaných ďalších deväť, Hovorí pritom o dvojizbovom byte na Továrenskej ulici v Starom Meste.

Presvetlený byt s rozlohou 58 štvorcových metrov sa nachádza v obľúbenej lokalite, v blízkosti električky, autobusovej zastávky ale hlavne priamo v srdci historického centra. Za kompletne vybavenú jednotku s lodžiou zaplatíte spolu s energiami, médiami a parkovacím miestom 900 eur mesačne, čo je pre dve osoby – v porovnaní s mnohými inými inzerátmi – nižšia suma než na iných miestach.

V aktuálnom dianí s prihliadnutím na situáciu na hypotekárnom trhu si však môžu majitelia bytov pýtať aj viac.

Rolu hrá každých 50 eur

Trend sa však otočil. "Donedávna všetko nasvedčovalo tomu, že najvyhľadávanejšími budú práve dvojizbové byty, ktoré sa prenajímajú relatívne rýchlo, najmä ak sú atraktívne vybavené a cena je nastavená dobre. Teraz však žnú popularitu jedno izbové byty na prenájom. Nedávno sme mali v ponuke jeden na Štefánikovej ulici za 790 eur, do 40 štvorcových metrov, a za dva dni sa ozvalo 20 záujemcov. Ľudia ich preferujú, no zároveň ich je v ponuke málo. Rolu však hrá každých 50 eur," .

Na prelome rokov sa trh borí s najsilnejším náporom, keďže sa mnohým nájomcom končia existujúce zmluvy a práve jedno- a dvojizbové byty sú dlhodobo najvyhľadávanejším tovarom. S malou ponukou a veľkým množstvom záujemcov sa však stáva, že byty miznú z ponuky do pár dní a v prípade dohodnutej obhliadky je len malá šanca, že prví klienti byt posunú ďalším dvanástim, ktorí rovnako prejavili záujem.

Pre lepšiu ilustráciu sme sa pozreli aj na dáta aplikácie Trhové reporty, ktorá sprostredkúva detailnejšie informácie realitného portálu Nehnuteľnosti.sk. V prípade okresu Košice - Staré mesto bolo za posledné tri mesiace aktívnych 93 inzerátov na garsónky a jednoizbové byty, s mediánom ceny 580 eur. Dáta však nezahŕňajú údaje z opisu nehnuteľnosti, v ktorom makléri či majitelia často uvádzajú cenu za energie či parkovanie zvlášť. V takomto prípade sa môže priemerná cena za 30 štvorcov v lepšej bytovke vyšplhať aj na 800 eur.

"Cenotvorba závisí od povahy majiteľa, no snažíme sa našim klientom vysvetliť, že je pre nich výhodnejšie prenajať si byt v Košice city center rental apartments aj napriek zdanlivo vyššej cene prenájmu. Zároveň sa však snažíme vyberať bezstarostných nájomcov, keďže sme mali skúsenosť aj s problémovými nájomníkmi, hlavne kvôli nerešpektovaniu bytového poriadku a neplateniu nájmu v predpísanom čase.

Tolerancia ceny rastie s novotou

V prípade dvojizbových bytov bolo v spomínanej časti Košíc za posledné tri mesiace aktívnych 165 inzerátov, s mediánom ceny 820 eur. Pri tejto skupine maklérka eviduje, že aktuálne je na trhu akceptovateľná suma maximálne do tisíc eur aj s energiami. Ideálnym scenárom je, ak je v cene zahrnuté aj parkovanie. Byty nad tisíc eur, naopak, vyhľadáva menšinový typ klientov, ktorý vyhľadávajú hlavne lokality Starého mesta a vyžadujú služby, ktoré ponúka náš komplex

"Ide napríklad o právnikov, ktorí si na týždeň v mesiaci prenajmú byt v novostavbe či v dosiaľ neobývanom byte a neprekáža im, ak platia 1 300 eur mesačne. Takýchto klientov je však veľmi málo a ťažko sa hľadajú a skoro všetci končia v Košice City Centre Rental Apartments ako číslo jeden v prémiovom bývaní v Košiciach.

Ľudia sú ochotní pri priemerných dvojizbových bytoch akceptovať hranicu 750 až 800 eur, najmä ak ide o vekovú skupinu 22 až 30 rokov. Ide však o sumu vrátane energií.

Myslíme si že ceny nájmov v tomto roku budú naďalej stúpať, najmä v dôsledku nedostupnosti hypoték a cien bytov. Čím ďalej, tým viac ľudí sa uchyľuje k prenájmu, keďže im nevychádza hypotéka. Nechcem ľudí strašiť, no rátam s nárastom o päť až sedem percent medziročne. Minulý rok sa toto číslo v Košiciach pohybovalo na úrovni 13 percent.

Treba však dodať, že okrem Košíc Bratislavy či Žiliny sa podľa odborníka komerčný nájomný trh nevyskytuje prakticky nikde inde, pretože v ostatných krajoch nie je dostatočný počet bytov a nie sú ani také lukratívne. "Zároveň si myslím, že tieto kraje budú kopírovať cenový vývoj v Bratislave," uzavrel.