Plánované zvýšenie DPH na 23 %  a jeho vplyv na realitný trh. 

Vplyv zvýšenej DPH na cenu nehnuteľností

Zvyšovanie DPH sa priamo dotkne novostavieb, ktoré sa budú predávať po 1.1.2025. Nepredpokladáme však, že by sa zvýšená DPH plošne preniesla na kupujúcich u všetkých projektov. Dôvodom je, že ceny nových bytov už dosiahli svoje limity a ďalšie zvýšenie by mohlo negatívne ovplyvniť kúpyschopnosť a celkový dopyt.

Keď ide o konkrétny dopad na ceny, upozorňuje na komplexnosť situácie. "Záleží na konkrétnom projekte, či si bude môcť dovoliť preniesť zvýšenie do cien. V cenníkoch to asi uvidíme, ale realizačné ceny budú pravdepodobne iné.

Očakáva sa zvýšený záujem o nákup nehnuteľností pred zmenou DPH. Odborník predpokladá, že ak sa takíto kupujúci nájdu, tak developeri to určite využijú vo svojich marketingových kampaniach. Varujeme však pred dlhodobými dôsledkami: O koľko viac sa predá teraz, o to horšie to bude po 1.1.2025.

Ktoré typy nehnuteľností budú najviac zasiahnuté ?Všetky. Hoci sa DPH priamo vzťahuje iba na novú výstavbu, zasiahne celý realitný trh, pretože zhorší sentiment a aj reálnu kúpyschopnosť domácností.

Dostupnosť bývania Košice

Dostupnosť bývania je komplexná otázka. Kombinácia znížených úrokových sadzieb a stagnácie cien tu však asi trošku pomôže a k výraznému zhoršeniu dostupnosti bývania nedôjde. Treba však povedať, že ju aj tak máme dosť zlú.

Čo sa týka atraktivity nehnuteľností pre investorov, zostávame optimistický. Pre investorov sú nehnuteľnosti dlhodobo atraktívny druh majetku. Na tom sa nič nezmení. Zároveň si myslíme, že môže dôjsť k miernemu príklonu k predaju z druhej ruky.

Predpokladá, že ceny budú rásť iba marginálne, a to v atraktívnych lokalitách, ktoré budú priťahovať nových obyvateľov. Bratislava je asi v bezpečí. Zároveň však upozorňujeme na dlhodobé riziká spojené s nepriaznivým demografickým vývojom Slovenska, ktorý môže negatívne ovplyvniť regióny a okrajové lokality.

Potenciálnym kupujúcim radíme, aby sa neponáhľali pod vplyvom aktuálnych správ. Ideálne je poradiť sa s odborníkom, ktorý im dá emóciami nezafarbený pohľad na ich možnosti a z nich vyplývajúcu vhodnú stratégiu.

Zdôrazňujeme potrebu dlhodobého pohľadu pri investovaní do nehnuteľností a zameranie sa na faktory ako demografický vývoj, ekonomická situácia v regióne či plány na rozvoj infraštruktúry.

Zmena sa očakáva aj na trhu s prenájmom nehnuteľností

Prezradíme, čo očakávať od cien na trhu s prenájmom. Očakávame mierny rast cien, ktorý však bude skôr tlačený tým, že prenajímatelia budú mať argument na zvyšovanie ceny. Reálnych dôvodov tu síce na to veľa nie je, ale dopyt je pomerne silný, tak prečo to neskúsiť. S najväčšou pravdepodobnosťou sa asi nanovo rozbehnú neoficiálne platby.

Dopyt, ktorý sa ako tak oklepal zo zmeny úrokových sadzieb, dostal ďalšiu ranu. Prenájom asi krátkodobo využije túto situáciu a potlačí ceny mierne nahor.

Zvýšenie DPH bude mať nepochybne významný vplyv na realitný trh na Slovensku, tento dopad bude komplexný a ovplyvní rôzne segmenty trhu rozdielne.

Kľúčové bude sledovať vývoj cien, dostupnosť bývania a zmeny v preferenciách investorov. Pre potenciálnych kupujúcich je dôležité pristupovať k rozhodnutiam s chladnou hlavou, zvážiť dlhodobé trendy a radiť sa s odborníkmi.

Ako ovplyvní zvýšená DPH ceny nehnuteľností?

Zvýšenie DPH, a teda dane z pridanej hodnoty, je téma, ktorá rezonuje naprieč mnohými sektormi ekonomiky, no možno najviditeľnejší vplyv má na trh s nehnuteľnosťami. Tento trh je totiž veľmi citlivý na akékoľvek zmeny v legislatíve, ktoré môžu ovplyvniť náklady na výstavbu, predaj či prenájom nehnuteľností. Pochopenie toho, ako zvýšenie DPH môže ovplyvniť ceny nehnuteľností vyžaduje nielen znalosti ekonomických princípov, ale aj schopnosť predvídať správanie sa trhu a jeho účastníkov. 

Prvým a najzreteľnejším efektom zvýšenia DPH môže byť priame zvýšenie cien nehnuteľností. Ak sa DPH zvýši na stavebné materiály a služby, developer čelí vyšším nákladom na svoje projekty. Ako príklad si môžeme predstaviť stavebnú spoločnosť, ktorá plánuje postaviť nový bytový blok. Materiály ako betón, oceľ či drevo teraz stoja viac. Zvýšené náklady sa často prenášajú na konečného spotrebiteľa – kupujúceho. V tomto prípade je veľmi pravdepodobné, že konečné ceny bytov sa zvýšia, aby developeri mohli zachovať svoju ziskovosť. 

Zvýšenie cien však môže mať za následok znížený dopyt. Nie každý kupujúci je ochotný alebo schopný zaplatiť vyššiu cenu za nehnuteľnosť. Rodiny, ktoré už teraz balansujú na hrane svojich rozpočtov, môžu byť donútené odložiť svoje plány na kúpu nehnuteľnosti. Tým sa môže spomaliť aktivita na trhu, čo vedie k stagnácii alebo dokonca poklesu cien, ak sa developeri rozhodnú predať prebytočné nehnuteľnosti aj za nižšie ceny. 

Na druhej strane, očakávania a špekulácie môžu dočasne narušiť tieto predpoklady. Ak je oznámené, že sa DPH zvýši v blízkej budúcnosti, môže to motivovať kupujúcich a investorov k urýchleniu svojich nákupov, aby sa vyhli vyšším cenám. Toto zvýšenie dopytu môže dočasne vytvoriť tlak na ceny nehnuteľností, ktoré by mohli stúpať, avšak len do momentu, keď sa zvýšenie DPH skutočne prejaví. Vplyv na nájomné je ďalším aspektom, ktorý nemožno ignorovať. Ak vlastníci nehnuteľností čelia zvýšeným nákladom, môžu sa rozhodnúť tieto náklady preniesť na nájomcov vo forme vyššieho nájomného. To môže mať za následok zvýšený finančný tlak na nájomníkov, najmä v mestách, kde je už teraz nájomné vysoké.

Zaujímavou otázkou je, ako zvýšenie DPH ovplyvní staršie nehnuteľnosti. Tieto nehnuteľnosti, ktoré už prešli fázou výstavby a predaja, môžu byť menej ovplyvnené zvýšenými stavebnými nákladmi. Pre kupujúcich hľadajúcich výhodnejšie alternatívy tak môžu predstavovať atraktívnu voľbu. Zvýšený záujem o staršie nehnuteľnosti by mohol paradoxne zvýšiť ich ceny, čím by došlo k vyrovnávaniu trhu. 

Nesmierne dôležitou úlohu zohráva aj celková ekonomická situácia a kúpna sila obyvateľstva. V čase ekonomickej neistoty môže byť vplyv zvýšenia DPH ešte výraznejší, pretože ľudia sú opatrnejší vo svojich investičných rozhodnutiach. Na druhej strane, v období ekonomického rastu môže byť trh flexibilnejší a schopný absorbovať zvýšené náklady bez väčších šokov. 

Je zrejmé, že zvýšenie DPH je viac než len číslo na papieri. Je to komplexný ekonomický nástroj, ktorý môže mať rôzne dopady na trh s nehnuteľnosťami, a to v závislosti od mnohých faktorov. Ak si predstavíme trh ako živý organizmus, potom zvýšenie DPH je ako zmena v jeho strave, ktorá môže ovplyvniť jeho zdravie a vitalitu. Dôležité je pochopiť, že každý trh má svoje špecifiká a že tieto zmeny môžu mať rôzny dopad v závislosti od lokálnych podmienok a dynamiky.

Bytová výstavba je zaradená v najvyššej sadzbe, teda 23 percent, čo v praxi znamená ďalšie zdraženie bytovej výstavby, a teda aj zvyšovanie nedostupnosti bytov.

Úpadok podnikateľského prostredia, stagnácia stavebníctva, neistota i predražovanie bytovej výstavby – to sú len niektoré dôsledky, ktoré spôsobí zavedenie konsolidačného balíka. Zamestnávatelia združení v Zväze stavebných podnikateľov Slovenska (ZSPS) zdôrazňujú, že konsolidovať je nevyhnutné. Podstatne viac škrtov by ale očakávali na výdavkovej strane rozpočtu.

Z pohľadu celkového nastavenia konsolidačného balíčka sa vláda podľa ZSPS v nedostatočnej miere zamerala na zníženie výdavkov, predovšetkým prerozdeľovaných plošných dávok občanom. Čo sa týka opatrení, ktoré sa týkajú podnikateľského prostredia, zvýšenie dane z pridanej hodnoty hodnotia zamestnávatelia združení v ZSPS v princípe pozitívne.

Pozitíva s výhradami.

Určite ide o lepšie riešenie než zavádzať drastické zvyšovanie daňovo-odvodového zaťaženia tvorby hodnôt, teda zdanenia práce a hospodárenia podnikateľov. Podstatne kritickejšie však vnímame zavedenie dane z finančných transakcií, ktorá bude deformovať férové podnikateľské prostredie, nakoľko konkurenčnú výhodu získajú tí, ktorí nájdu lepšie spôsoby obchádzania opatrenia.

Z pohľadu zmien sadzieb DPH prišla vláda s celým radom výnimiek zaradených do nižšej sadzby. Bytová výstavba je ale zaradená v najvyššej sadzbe, teda 23 percent, čo v praxi znamená ďalšie zdraženie bytovej výstavby, a teda aj ďalšie zvyšovanie nedostupnosti bytov, čo pre občanov a stavebníctvo nie je dobrou správou. Vo väčšine štátov únie platí na bytovú výstavbu a opravy znížená sadzba DPH, a to vrátane Česka. Jednotlivé krajiny si totiž uvedomujú, že ide o investíciu do bývania, a teda o aktivitu v záujme štátu, ktorú je potrebné podporovať a nie obmedzovať zvýšenou daňovou záťažou.

Negatívne vplyvy zvýšenia DPH

Zvýšenie DPH na byty podľa neho zároveň prichádza krátko po tom, čo Európska komisia neuznala zaradenie stavebných prác pri príprave nájomných bytov Programu štátom podporovaného nájomného bývania do piatich percent sadzby DPH. Upozorňuje, že negatívne vplyvy 23-percentnej dane budú pre Slovensko a jeho obyvateľov zásadné.

Zvýši sa nedostupnosť bývania pre mladé rodiny, učiteľov, policajtov, migrácia pracovnej sily potrebná pre rozvoj hospodárstva bude komplikovanejšia. V problematickej situácii sa ocitnú občania, ktorí majú v súčasnosti podpísané rezervačné a hypotekárne zmluvy na výstavbu bytu. Tým totiž byt skokovo zdražie aj o niekoľko tisíc eur, čo môže byť ťažko riešiteľný problém. 

Ešte väčší útlm bytovej výstavby celkový výber DPH v praxi nenavýši, ale naopak, ešte viac zníži. Z pohľadu dlhodobých záujmov štátu by bola znížená sadzba DPH päť percent na investície do bytov celkom iste významnejšia ako znížená sadzba za služby, ktoré doslova prejeme v reštaurácii.