Plánované zvýšenie DPH na 23 %  a jeho vplyv na realitný trh. 

Zvýšenie DPH sa nevyhnutne dotkne novostavieb, ktoré budú predávané po 1. januári 2025. Napriek tomu sa neočakáva, že by sa toto zvýšenie automaticky a plošne premietlo do cien pre všetkých kupujúcich. Dôvod je jednoduchý – ceny nových bytov už dosiahli svoje maximum a ďalšie zdražovanie by mohlo výrazne oslabiť kúpyschopnosť a celkový dopyt na trhu.

Pokiaľ ide o konkrétny dopad na ceny, situácia je zložitá a závisí od jednotlivých projektov. "Nie každý projekt si môže dovoliť premietnuť zvýšenie DPH do cien," upozorňujú odborníci. "V cenníkoch sa to pravdepodobne objaví, no realizačné ceny môžu byť odlišné."

Pred očakávanou zmenou DPH sa predpokladá zvýšený záujem o kúpu nehnuteľností. Odborníci predikujú, že developeri túto situáciu využijú vo svojich marketingových stratégiách. Avšak upozorňujeme na možné dlhodobé dôsledky: Čím viac sa predá teraz, tým väčší útlm môže nastať po 1. januári 2025.

Aké typy nehnuteľností budú najviac ovplyvnené?

Všetky. Hoci sa zvýšenie DPH priamo týka len novej výstavby, jeho dopad pocíti celý realitný trh. Zhorší sa nálada na trhu a zároveň aj reálna kúpyschopnosť domácností.

Dostupnosť bývania v Košiciach

Dostupnosť bývania zostáva komplikovanou témou. Kombinácia nižších úrokových sadzieb a stagnujúcich cien by mohla mierne pomôcť, no zásadné zlepšenie sa neočakáva. Pravdou je, že dostupnosť bývania na Slovensku je už teraz na nízkej úrovni.

Pokiaľ ide o atraktivitu nehnuteľností pre investorov, výhľad zostáva pozitívny. Nehnuteľnosti sú dlhodobo považované za stabilnú investíciu a tento trend by mal pokračovať. Očakáva sa však mierny posun smerom k predaju starších nehnuteľností.

Ceny nehnuteľností by mali rásť len minimálne, a to predovšetkým v atraktívnych lokalitách, ktoré lákajú nových obyvateľov. Bratislava je v tomto smere pravdepodobne mimo ohrozenia. Na druhej strane upozorňujeme na dlhodobé riziká spojené s nepriaznivým demografickým vývojom, ktorý môže negatívne ovplyvniť menej rozvinuté regióny a periférne oblasti.

Odporúčanie pre kupujúcich
Potenciálnym kupujúcim radíme, aby nepodliehali aktuálnym správam a rozhodovali sa s rozvahou. Ideálne je konzultovať svoje možnosti s odborníkom, ktorý poskytne objektívny pohľad a pomôže nastaviť vhodnú stratégiu.

Pri investovaní do nehnuteľností je dôležité myslieť dlhodobo. Zamerajte sa na faktory ako demografický vývoj, ekonomickú situáciu v regióne a plány na rozvoj infraštruktúry. Tieto aspekty môžu zásadne ovplyvniť hodnotu vašej investície v budúcnosti.

Zmena sa očakáva aj na trhu s prenájmom nehnuteľností

Prezradíme, čo očakávať od cien na trhu s prenájmom. Očakávame mierny rast cien, ktorý však bude skôr tlačený tým, že prenajímatelia budú mať argument na zvyšovanie ceny. Reálnych dôvodov tu síce na to veľa nie je, ale dopyt je pomerne silný, tak prečo to neskúsiť. S najväčšou pravdepodobnosťou sa asi nanovo rozbehnú neoficiálne platby.

Dopyt, ktorý sa ako tak oklepal zo zmeny úrokových sadzieb, dostal ďalšiu ranu. Prenájom asi krátkodobo využije túto situáciu a potlačí ceny mierne nahor.

Zvýšenie DPH bude mať nepochybne významný vplyv na realitný trh na Slovensku, tento dopad bude komplexný a ovplyvní rôzne segmenty trhu rozdielne.

Kľúčové bude sledovať vývoj cien, dostupnosť bývania a zmeny v preferenciách investorov. Pre potenciálnych kupujúcich je dôležité pristupovať k rozhodnutiam s chladnou hlavou, zvážiť dlhodobé trendy a radiť sa s odborníkmi.

Ako ovplyvní zvýšená DPH ceny nehnuteľností?

Zvýšenie DPH, a teda dane z pridanej hodnoty, je téma, ktorá rezonuje naprieč mnohými sektormi ekonomiky, no možno najviditeľnejší vplyv má na trh s nehnuteľnosťami. Tento trh je totiž veľmi citlivý na akékoľvek zmeny v legislatíve, ktoré môžu ovplyvniť náklady na výstavbu, predaj či prenájom nehnuteľností. Pochopenie toho, ako zvýšenie DPH môže ovplyvniť ceny nehnuteľností vyžaduje nielen znalosti ekonomických princípov, ale aj schopnosť predvídať správanie sa trhu a jeho účastníkov. 

Prvým a najzreteľnejším efektom zvýšenia DPH môže byť priame zvýšenie cien nehnuteľností. Ak sa DPH zvýši na stavebné materiály a služby, developer čelí vyšším nákladom na svoje projekty. Ako príklad si môžeme predstaviť stavebnú spoločnosť, ktorá plánuje postaviť nový bytový blok. Materiály ako betón, oceľ či drevo teraz stoja viac. Zvýšené náklady sa často prenášajú na konečného spotrebiteľa – kupujúceho. V tomto prípade je veľmi pravdepodobné, že konečné ceny bytov sa zvýšia, aby developeri mohli zachovať svoju ziskovosť. 

Zvýšenie cien však môže mať za následok znížený dopyt. Nie každý kupujúci je ochotný alebo schopný zaplatiť vyššiu cenu za nehnuteľnosť. Rodiny, ktoré už teraz balansujú na hrane svojich rozpočtov, môžu byť donútené odložiť svoje plány na kúpu nehnuteľnosti. Tým sa môže spomaliť aktivita na trhu, čo vedie k stagnácii alebo dokonca poklesu cien, ak sa developeri rozhodnú predať prebytočné nehnuteľnosti aj za nižšie ceny. 

Na druhej strane, očakávania a špekulácie môžu dočasne narušiť tieto predpoklady. Ak je oznámené, že sa DPH zvýši v blízkej budúcnosti, môže to motivovať kupujúcich a investorov k urýchleniu svojich nákupov, aby sa vyhli vyšším cenám. Toto zvýšenie dopytu môže dočasne vytvoriť tlak na ceny nehnuteľností, ktoré by mohli stúpať, avšak len do momentu, keď sa zvýšenie DPH skutočne prejaví. Vplyv na nájomné je ďalším aspektom, ktorý nemožno ignorovať. Ak vlastníci nehnuteľností čelia zvýšeným nákladom, môžu sa rozhodnúť tieto náklady preniesť na nájomcov vo forme vyššieho nájomného. To môže mať za následok zvýšený finančný tlak na nájomníkov, najmä v mestách, kde je už teraz nájomné vysoké.

Zaujímavou otázkou je, ako zvýšenie DPH ovplyvní staršie nehnuteľnosti. Tieto nehnuteľnosti, ktoré už prešli fázou výstavby a predaja, môžu byť menej ovplyvnené zvýšenými stavebnými nákladmi. Pre kupujúcich hľadajúcich výhodnejšie alternatívy tak môžu predstavovať atraktívnu voľbu. Zvýšený záujem o staršie nehnuteľnosti by mohol paradoxne zvýšiť ich ceny, čím by došlo k vyrovnávaniu trhu. 

Nesmierne dôležitou úlohu zohráva aj celková ekonomická situácia a kúpna sila obyvateľstva. V čase ekonomickej neistoty môže byť vplyv zvýšenia DPH ešte výraznejší, pretože ľudia sú opatrnejší vo svojich investičných rozhodnutiach. Na druhej strane, v období ekonomického rastu môže byť trh flexibilnejší a schopný absorbovať zvýšené náklady bez väčších šokov. 

Je zrejmé, že zvýšenie DPH je viac než len číslo na papieri. Je to komplexný ekonomický nástroj, ktorý môže mať rôzne dopady na trh s nehnuteľnosťami, a to v závislosti od mnohých faktorov. Ak si predstavíme trh ako živý organizmus, potom zvýšenie DPH je ako zmena v jeho strave, ktorá môže ovplyvniť jeho zdravie a vitalitu. Dôležité je pochopiť, že každý trh má svoje špecifiká a že tieto zmeny môžu mať rôzny dopad v závislosti od lokálnych podmienok a dynamiky.

Bytová výstavba je zaradená v najvyššej sadzbe, teda 23 percent, čo v praxi znamená ďalšie zdraženie bytovej výstavby, a teda aj zvyšovanie nedostupnosti bytov.

Úpadok podnikateľského prostredia, stagnácia stavebníctva, neistota i predražovanie bytovej výstavby – to sú len niektoré dôsledky, ktoré spôsobí zavedenie konsolidačného balíka. Zamestnávatelia združení v Zväze stavebných podnikateľov Slovenska (ZSPS) zdôrazňujú, že konsolidovať je nevyhnutné. Podstatne viac škrtov by ale očakávali na výdavkovej strane rozpočtu.

Z pohľadu celkového nastavenia konsolidačného balíčka sa vláda podľa ZSPS v nedostatočnej miere zamerala na zníženie výdavkov, predovšetkým prerozdeľovaných plošných dávok občanom. Čo sa týka opatrení, ktoré sa týkajú podnikateľského prostredia, zvýšenie dane z pridanej hodnoty hodnotia zamestnávatelia združení v ZSPS v princípe pozitívne.

Pozitíva s výhradami.

Určite ide o lepšie riešenie než zavádzať drastické zvyšovanie daňovo-odvodového zaťaženia tvorby hodnôt, teda zdanenia práce a hospodárenia podnikateľov. Podstatne kritickejšie však vnímame zavedenie dane z finančných transakcií, ktorá bude deformovať férové podnikateľské prostredie, nakoľko konkurenčnú výhodu získajú tí, ktorí nájdu lepšie spôsoby obchádzania opatrenia.

Z pohľadu zmien sadzieb DPH prišla vláda s celým radom výnimiek zaradených do nižšej sadzby. Bytová výstavba je ale zaradená v najvyššej sadzbe, teda 23 percent, čo v praxi znamená ďalšie zdraženie bytovej výstavby, a teda aj ďalšie zvyšovanie nedostupnosti bytov, čo pre občanov a stavebníctvo nie je dobrou správou. Vo väčšine štátov únie platí na bytovú výstavbu a opravy znížená sadzba DPH, a to vrátane Česka. Jednotlivé krajiny si totiž uvedomujú, že ide o investíciu do bývania, a teda o aktivitu v záujme štátu, ktorú je potrebné podporovať a nie obmedzovať zvýšenou daňovou záťažou.

Negatívne vplyvy zvýšenia DPH

Zvýšenie DPH na byty podľa neho zároveň prichádza krátko po tom, čo Európska komisia neuznala zaradenie stavebných prác pri príprave nájomných bytov Programu štátom podporovaného nájomného bývania do piatich percent sadzby DPH. Upozorňuje, že negatívne vplyvy 23-percentnej dane budú pre Slovensko a jeho obyvateľov zásadné.

Zvýši sa nedostupnosť bývania pre mladé rodiny, učiteľov, policajtov, migrácia pracovnej sily potrebná pre rozvoj hospodárstva bude komplikovanejšia. V problematickej situácii sa ocitnú občania, ktorí majú v súčasnosti podpísané rezervačné a hypotekárne zmluvy na výstavbu bytu. Tým totiž byt skokovo zdražie aj o niekoľko tisíc eur, čo môže byť ťažko riešiteľný problém. 

Ešte väčší útlm bytovej výstavby celkový výber DPH v praxi nenavýši, ale naopak, ešte viac zníži. Z pohľadu dlhodobých záujmov štátu by bola znížená sadzba DPH päť percent na investície do bytov celkom iste významnejšia ako znížená sadzba za služby, ktoré doslova prejeme v reštaurácii.