Predaj bytu alebo domu bez realitnej kancelárie? Určite áno.

Klasické frázy o bezproblémovom predaji, prenájme či kúpe nehnuteľnosti znejú lákavo, no realita často ukazuje pravý opak – nespokojní klienti, nesplnené očakávania a frustrácia. Investovať do "pomocnej ruky" realitnej kancelárie, alebo si celý proces radšej vziať pod vlastnú kontrolu? Prinášame vám dôvody, prečo dať prednosť druhej možnosti a zabezpečiť si úspech vlastnými silami.

Ak ste sa rozhodli predať, prenajať alebo kúpiť nehnuteľnosť, pravdepodobne prvým krokom bude osloviť realitnú kanceláriu. No čo ak narazíte na neochotu, meškanie, nespoľahlivosť a postupne nadobudnete pocit, že makléri nehrajú vo váš prospech, ale skôr proti vám? Vtedy sa logicky zamyslíte – nebolo by lepšie zvládnuť to sami? Dnes už to nie je také zložité. Tak ako si viete podľa návodu uvariť výborné jedlo či vytvoriť video z dovolenky, dokážete aj predať, prenajať alebo kúpiť nehnuteľnosť bez nutnosti platiť za služby, ktoré vás napokon možno len sklamú.

Prečo teda zvládnuť celý proces bez realitky? Tu sú kľúčové dôvody, ktoré vám pomôžu rozhodnúť sa správne:

1. Provízia realitky: Ako "predať" nehnuteľnosť za tri dni

Realitné kancelárie pracujú na báze provízií – čím vyššia cena, tým vyššia odmena. Ale skutočnosť býva často iná. Keďže provízie sú percentuálne a relatívne nízke, makléri sa neraz snažia predaj urýchliť, aby si zabezpečili svoj honorár čo najskôr. V praxi to často vyzerá tak, že už po týždni od zverejnenia ponuky vám zavolajú s radou: "Cena je privysoká, musíme ju znížiť." Vy však najlepšie poznáte hodnotu svojej nehnuteľnosti. Ak máte čas, nemusíte sa ponáhľať – je veľká pravdepodobnosť, že nájdete kupca, ktorý zaplatí požadovanú sumu. Byt predaný za tri dni môže vzbudzovať dojem, že bol podhodnotený.

2. Predaj bez realitky = kvalitnejší právny servis

Realitky sú skutočne odborníkmi na zmluvy – ale nie tie, ktoré chránia vás. Ich cieľom je viazať obe strany zmluvou o sprostredkovaní či rezervácii, ktorá je často plná chýb alebo dokonca neplatná. Ak chcete mať istotu, že všetko prebehne legálne a bez problémov, radšej si najmite profesionálneho právnika. Ušetríte a budete mať zmluvu, ktorá spĺňa všetky normy a je právne nenapadnuteľná.

3. Prenájom bez realitky: Lepšie vzťahy s nájomcami

Jednou z výhod realitiek je možnosť prehliadok bez vašej prítomnosti. Na prvý pohľad to šetrí čas, no realita je iná. Nikto neodprezentuje vašu nehnuteľnosť lepšie ako vy sami. Poznáte jej výhody, môžete porozprávať o susedoch či odpovedať na konkrétne otázky záujemcov. Realitný maklér nemá osobný vzťah k vašej nehnuteľnosti a jeho motivácia môže byť ovplyvnená províziou. Navyše, stretnutie s budúcimi nájomcami vám dá možnosť lepšie posúdiť, kto bude užívať váš majetok a žiť v susedstve.

4. Kúpa bytu bez realitky: Priame odpovede na otázky

Ako kupujúci máte množstvo otázok, na ktoré chcete pri obhliadke dostať odpovede. Realitní makléri však často odpovedajú vyhýbavo: "To nie je problém," "To je samozrejmosť." Pri jednaní priamo s majiteľom sa môžete spoľahnúť na úprimnosť – bežný človek nedokáže zakryť nervozitu profesionálnym úsmevom. Navyše, frázy ako "exkluzívna ponuka" či "skvelá cena" sú často zavádzajúce. Napríklad, keď sú do výmery bytu zahrnuté aj pivnica či garážové státie, alebo keď sa na poslednú chvíľu dozviete o dodatočných poplatkoch. Priamy kontakt s majiteľom vám umožní získať reálny obraz o nehnuteľnosti.

5. Predaj bez realitky: Kvalitná reklama vo vašich rukách

Mnohí si myslia, že zaplatením realitke získajú profesionálnu reklamu. Pravda je však často iná. Inzeráty bývajú nekvalitné, s rozmazanými fotografiami a minimom informácií. Namiesto toho môžete sami investovať do profesionálneho fotografa, prémiových účtov na inzertných stránkach a vytvoriť pútavú prezentáciu. Ušetrené peniaze za províziu môžete využiť na efektívnejšiu propagáciu, ktorá osloví viac záujemcov.

V konečnom dôsledku, predaj, kúpa alebo prenájom nehnuteľnosti bez realitky nie je len o úspore peňazí. Ide o kontrolu nad celým procesom, istotu v komunikácii a lepšiu šancu dosiahnuť výsledok, ktorý vás uspokojí. Stačí si veriť, mať trpezlivosť a využiť moderné nástroje, ktoré dnes máme k dispozícii.

Predaj alebo prenájom nehnuteľnosti môže byť oveľa jednoduchší, ak sa rozhodnete vyhnúť realitnej kancelárii. Prečo? Pretože celý proces prebieha len medzi dvoma stranami – predávajúcim a kupujúcim (alebo prenajímateľom a nájomcom). Nemusíte sa prispôsobovať časovému harmonogramu makléra, podpisovať komplikované zmluvy o exkluzívnej spolupráci či absolvovať nekonečné telefonáty a stretnutia. Všetko máte pod kontrolou vy. Záujemcov si môžete preveriť sami a zmluvy uzavrieť tak, aby vyhovovali obom stranám.

Ak si k tomu prizvete odborníkov, ako je právnik, advokát, fotograf alebo finančný poradca, získate spoľahlivé služby na mieru. Navyše, ušetrené peniaze, ktoré by ste inak zaplatili realitke za províziu, môžete využiť na splatenie časti hypotéky alebo na zariadenie nového bývania. A čo je najlepšie? Všetko robíte vlastným tempom, bez tlaku a zbytočných obmedzení.

Ako sa stať vlastníkom bytu?

Je dôležité si uvedomiť, že samotná kúpna zmluva vás ešte neurobí vlastníkom nehnuteľnosti. Na to, aby ste celý proces úspešne uzavreli, musíte podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Až po jeho schválení katastrálnym úradom sa stanete právoplatným vlastníkom.

Hoci môže administratívny proces znieť zložito, ak poznáte všetky potrebné kroky, zistíte, že to zvládnete aj sami. Návrh na vklad podávate na katastrálny odbor príslušného okresného úradu. Podľa zákona má úrad 30 dní na rozhodnutie, avšak ak máte zmluvu vo forme notárskej zápisnice, lehota sa skracuje na 20 dní. Ak sa ponáhľate, môžete využiť urýchlené konanie, pri ktorom úrad rozhodne už do 15 dní – avšak za poplatok 266 eur.

Čo musí obsahovať návrh na vklad?

Aby bol váš návrh kompletný, musí zahŕňať všetky potrebné údaje a prílohy:

1. Označenie navrhovateľa – meno, priezvisko, rodné číslo (alebo iné identifikačné číslo pre cudzincov), trvalý pobyt alebo doručovaciu adresu. Pri právnickej osobe obchodné meno, IČO a sídlo.

2. Adresát – okresný úrad, v ktorého územnom obvode sa nehnuteľnosť nachádza.

3. Predmet návrhu – napríklad vklad vlastníckeho práva, záznam, poznámka alebo oprava chýb.

4. Právny úkon – zmluva, na základe ktorej sa má zmeniť vlastnícke právo (napr. kúpna či darovacia zmluva). Ak zmluva obsahuje viacero právnych úkonov (napr. prevod vlastníctva a zriadenie vecného bremena), musíte ich uviesť všetky.

5. Označenie nehnuteľnosti – presná identifikácia nehnuteľnosti a veľkosť spoluvlastníckeho podielu.

Aké prílohy potrebujete?

• Dve vyhotovenia zmluvy, na základe ktorej sa zapisuje právo k nehnuteľnosti.
• Listina potvrdzujúca právo k nehnuteľnosti (napr. osvedčenie o dedičstve, ak ide o zdedenú nehnuteľnosť).
• Geometrický plán, ak ide o zlučovanie alebo rozdelenie pozemku.
• Plnomocenstvo s overeným podpisom, ak vás zastupuje splnomocnenec.
• Oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad.

Prerušenie alebo zastavenie konania

Kataster môže konanie prerušiť, ak napríklad nezaplatíte poplatok, chýbajú potrebné listiny, alebo ak sú v návrhu nedostatky. Ak nedostatky neodstránite v stanovenej lehote, úrad konanie zastaví.

Ak sa rozhodnete podať návrh na vklad sami a budete postupovať podľa vyššie uvedených krokov, zvládnete tento proces bez komplikácií.

Prečo sa vyhnúť realitkám? Reálne skúsenosti

Realitné kancelárie často prezentujú svoje služby ako bezstarostné riešenie predaja či prenájmu, no realita býva iná. Zdieľame naše vlastné skúsenosti, aby ste sa mohli informovane rozhodnúť.

1. Nechránia vaše záujmy
Realitný maklér by mal byť vaším verným spojencom – niekým, kto stojí na vašej strane a háji vaše záujmy s rovnakou zanietenosťou, akú by ste prejavili vy sami. Realita však často býva iná. Niektorí makléri sú ochotní prijať nereálne vysoké ceny, len aby získali vašu nehnuteľnosť do svojej ponuky, a tým vás ubezpečia, že všetko prebehne hladko. No v skutočnosti to môže znamenať dlhé mesiace bez predaja a následné znižovanie ceny. Ešte horšie je, ak uprednostnia záujmy kupujúceho alebo iného klienta, ktorý im prinesie väčší zisk.

2. Nedostatočná pridaná hodnota
Kvalitný maklér by mal nehnuteľnosti pridávať hodnotu – od profesionálnej prezentácie až po dôkladnú znalosť trhu. Pravdou však je, že nie všetci makléri sú ochotní investovať svoj čas a úsilie tam, kde je to potrebné. Namiesto toho majú často v ponuke desiatky nehnuteľností a vašej venujú len minimálnu pozornosť. Bez správneho marketingu, kvalitných fotografií či detailného popisu sa vaša nehnuteľnosť ľahko stratí v mori inzerátov. A ak sa objaví prvý problém alebo otázka zo strany záujemcu, niektorí makléri radšej nasmerujú jeho pozornosť na inú ponuku, než aby sa snažili vyriešiť situáciu vo váš prospech.

Maklér, ktorý nehľadí na vaše potreby, ale na svoje provízie, nie je tou oporou, ktorú pri predaji nehnuteľnosti potrebujete. Preto je dôležité zvážiť, či by ste sa o celý proces predaja nemali postarať sami a ušetriť si tak čas, nervy i nemalé peniaze.

3. Osobná skúsenosť – Ani ten najlepší maklér na trhu nedokáže to, čo vy

Ak si myslíte, že spolupráca s úspešným maklérom s dlhoročnou praxou, skvelou prezentáciou a masívnym dosahom na sociálnych sieťach je tou najlepšou voľbou, dovoľte nám ponúknuť inú perspektívu. Realita je totiž často na míle vzdialená od idealizovaných predstáv. Aj tí najskúsenejší makléri, ktorí už predali "všetko, videli všetko" a dosiahli rekordné ceny, nemusia byť zárukou úspechu.

My v Košice City Centre Rental Apartments sa už roky venujeme dlhodobému prenájmu zariadených bytov a priamemu výkupu novostavieb. Aj napriek tomu sa občas nevyhneme spolupráci s realitnými kanceláriami, a práve tieto skúsenosti nás nútia zamyslieť sa nad spôsobom ich fungovania.

Príklad z praxe? Predajná cena trojizbovej novostavby, ktorú sme mali v hľadáčiku, bola stanovená na 270 000 eur. Byt nás okamžite zaujal, a tak sme sa rozhodli kontaktovať realitnú kanceláriu. Po piatich neúspešných pokusoch o telefonát sme predpokladali, že maklér si všimne viacnásobné zmeškané hovory a ozve sa späť. Nestalo sa. Volali sme teda na druhý deň a až na tretí pokus sa nám podarilo spojiť. Spýtali sme sa, či je byt stále voľný. Odpoveď bola kladná. Navrhli sme zľavu 10 000 eur pri okamžitej platbe v hotovosti a uzavretí obchodu. Odpoveď? "Nie, určite nie, byt máme v ponuke len dva mesiace." Rozhovor sme ukončili s prosbou, aby nás kontaktovali, ak by sa situácia zmenila a majiteľ bol ochotný zľavu poskytnúť.

Prešlo dva a pol mesiaca. Cena bytu v ponuke klesla na 260 000 eur – presne na úroveň, ktorú sme boli ochotní okamžite zaplatiť. A predsa, nikto z realitky nás nekontaktoval. Nikto sa nesnažil uzavrieť obchod, ktorý mohol byť dokončený už pred tromi mesiacmi. Prečo by aj? Veď ak máte záujem, zavoláte sami, prídete na obhliadku v čase, ktorý vyhovuje maklérovi, a prispôsobíte sa všetkým podmienkam. Ak nie, vraj majú ďalších záujemcov, aj keď byt je na trhu už štyri mesiace.

A to najlepšie na záver. Kým sme čakali na telefonát, cena bytu sa medzitým znížila o ďalších 11 000 eur na 249 000 eur. Opäť sme zavolali maklérovi. "Dobrý deň, všimli sme si, že ste znížili cenu bytu, o ktorý sme mali záujem, a to dokonca dvakrát. Prečo ste nás nekontaktovali, keď sme vás žiadali, aby ste nám dali vedieť, ak cena klesne o 10 000 eur?" Odpoveď? "Viete, koľko mi denne volá ľudí? Kto si to má pamätať?" A čo viac, byt bol už rezervovaný. Na otázku, či by sme mohli ešte vstúpiť do procesu predaja, bola odpoveď jednoznačná: "Nie, to nie je možné."

Máme dôvod veriť, že naša ponuka sa k majiteľovi bytu nikdy nedostala. Možno potreboval peniaze z predaja na kúpu domu a čakal celé mesiace na výsledok. Nakoniec však dostal menej, ako mohol, ak by predaj realizoval sám. Byt bol predaný za 245 000 eur – o 15 000 eur menej, než sme boli ochotní zaplatiť, a to ešte pred odpočítaním provízie realitnej kancelárie. Pre koho teda maklér skutočne pracoval? Prečo potreboval cenu bytu stlačiť tak nízko? A mohla si realitná kancelária byt odkúpiť sama za výhodnú cenu, keďže "nikto iný za ponukovú cenu neprejavil záujem"?

Aj toto je dnešná realita predaja nehnuteľností. Preto sa nebojte predávať sami. S trochou úsilia a času môžete ušetriť tisíce eur a vyhnúť sa podobným sklamaniam.

K napísaniu tohto článku nás motivovali spätné väzby od majiteľov, ktorí sa rozhodli predať svoje nehnuteľnosti, ale aj od ľudí, ktorí hľadali svoje vysnívané bývanie. Rovnako nás k tomu priviedli aj naše vlastné, nie vždy pozitívne skúsenosti s realitnými maklérmi, ktoré sme nazbierali počas rokov pôsobenia v oblasti realít.

Ide o opakujúce sa chyby, ktoré majú zásadný vplyv na úspešnosť alebo neúspešnosť predaja nehnuteľnosti. Mnohé z nich by pritom mohli byť jednoducho odstránené, keby boli procesy vedené s väčšou profesionalitou, transparentnosťou a záujmom o skutočné potreby klientov.

Na záver by sme vás chceli povzbudiť – nebojte sa predaja bez realitnej kancelárie. Často dokážete sami ušetriť tisíce, ak nie desiatky tisíc eur, ak sa rozhodnete venovať tomu svoj čas a úsilie. Ak predávate svoju novostavbu v Košiciach, ozvite sa nám. U nás neplatíte žiadnu províziu, pretože nie sme realitná kancelária. Sme priami kupujúci, ktorí vám vždy ponúknu férovú cenu a profesionálny prístup. Košice City Centre Rental Apartments.